Lo primero que piensan los colombianos a la hora de adquirir
vivienda propia, es recurrir a las líneas de financiación tradicionales:
créditos de largo plazo en UVR o en pesos y con sistemas de amortización diferenciales.
Son muy pocos los que contemplan el leasing habitacional, como otra alternativa
del mercado.
De tiempo atrás ha existido interés en incorporar el leasing como mecanismo para la financiación de vivienda, a partir de experiencias exitosas de otros países, particularmente de Chile, nación que ha sido, desde hace algún tiempo, referencia obligada para varios de los temas que incumben al sector financiero.
Por esa razón, el artículo 1º de la Ley 795 del 2003 (reforma financiera) autorizó la realización de operaciones de leasing habitacional. De acuerdo con la citada ley, estas operaciones podrán ser realizadas por los bancos comerciales y deberán tener por objeto inmuebles destinados a vivienda. Aunque la ley no las menciona expresamente, es importante aclarar que también las compañías de financiamiento comercial podrán efectuar estas operaciones, como quiera que son precisamente ellas las que tienen asignada por la ley esta actividad.
¿Como Funciona?
La ley ha previsto que el leasing habitacional se realice en la modalidad conocida como leasing financiero, a través de la cual el cliente (locatario) escoge el inmueble que desea y le pide al banco que lo compre para que se lo entregue en arrendamiento con una opción de adquisición al final. A cambio, durante el plazo del contrato, el locatario cancela al banco un canon periódico y tiene la posibilidad de optar, al vencimiento, por la adquisición del inmueble o la devolución del mismo. Si opta por la adquisición, deberá pagar al banco el valor de la opción acordado en el contrato, y, en tal caso, los cánones pagados se imputan al precio.
A través del canon mensual, el banco va recuperando el precio pagado en la compra del inmueble y obteniendo la rentabilidad esperada. El valor del canon se determina de acuerdo con el sistema de amortización, el cual seguramente deberá ser autorizado
por la Superintendencia Bancaria. Por su parte, el valor de la opción de adquisición corresponde a un porcentaje del valor del inmueble, cuyo monto dependerá de cuánto se haya pagado durante la vida del contrato. Adicionalmente, junto con el canon deberán cancelarse las sumas por seguros.
Los pagos por concepto de servicios y administración estarán a cargo del cliente. igualmente, lo usual en estos contratos es que también los valores a pagar por impuestos le correspondan al cliente, como quiera que, si bien el banco es el propietario, lo cierto es que ha adquirido el inmueble con el único fin de entregarlo en leasing.
Así mismo, como la escogencia del bien es decisión exclusiva del cliente, el banco tampoco responderá por los vicios que presente.
Lo que para estos efectos se acostumbra es que el banco, que es el comprador, ceda al cliente el derecho de reclamar al vendedor
por razón de estos vicios
Naturaleza jurídica
El leasing habitacional no constituye una forma contractual distinta del leasing sino apenas una modalidad del mismo, cuyo objeto es necesariamente un inmueble destinado a la vivienda. Por lo tanto, le son aplicables en general los predicamentos que los estudiosos del tema han expuesto acerca de la naturaleza jurídica de este contrato. Sin pretensiones de tomar partido en la discusión sobre la tipicidad o atipicidad del leasing, aspecto que mantiene divididas las opiniones, para efectos de esta presentación general nos parece ilustrativa la sentencia de la Corte Suprema de Justicia en la cual se analizan en detalle las distintas relaciones que confluyen en la operación (Sala Civil, 13 de diciembre del 2002; exp. 6462). Comienza la Corte por recordar que a través del contrato de leasing una sociedad legalmente autorizada por la ley facilita a un usuario la tenencia de un bien que dicha sociedad ha adquirido previamente a solicitud del cliente, para que éste lo utilice a cambio del pago de un canon. Adicionalmente, otorga al usuario la posibilidad de adquirir el bien al cabo del tiempo, imputando al precio los cánones pagados.
Quienes han profundizado en el tema han podido identificar algunos aspectos que es necesario regular con el fin de extender al leasing habitacional los beneficios (especialmente de carácter tributario) que la ley ha previsto exclusivamente para los créditos de vivienda.
Los beneficios:.
- - El porcentaje de financiación del leasing habitacional es mayor que el del crédito hipotecario. Con el leasing, las personas pueden financiar hasta el 80% del valor de la vivienda, mientras que para el crédito hipotecario, las entidades financieras están prestando un máximo del 70%.
- - Las personas que decidan adquirir una vivienda a través del leasing habitacional podrán disfrutar de una tasa de interés más competitiva. Esto se explica porque para las entidades financieras, los ingresos provenientes de contratos de leasing, constituyen rentas exentas.
- - Los clientes que escojan el leasing habitacional podrán ceder el contrato del inmueble en cualquier momento, sin incurrir en gastos de escritura y registro. Cuando se ejerce la opción de compra, solo se pagan los gastos de escrituración por la compraventa, no aplican los gastos de hipoteca.
- - Los asalariados podrán reducir la base sobre la cual pagan la retención en la fuente. El valor de los intereses o costo financiero es un gasto deducible.
- - El leasing habitacional es considerado como un contrato de arrendamiento operativo, lo que implica que la persona que adquiere el leasing (arrendatario) no registra activo ni pasivo en su contabilidad.
- - El leasing se encuentra exento de impuesto de Timbre, siempre y cuando el arrendatario ejerza la opción de compra.
- - Si la persona transfiere el valor de la cuota inicial y de los cánones mensuales a través de una cuenta AFC recibe todos los beneficios contemplados en el estatuto tributario. En cuanto a la retención en la fuente, las cuentas AFC cumplen la misma función del ahorro en pensión voluntaria, al disminuir la base gravable para el cálculo de la retención. En cuanto al impuesto de renta, los aportes son considerados ingreso no constitutivos de renta ni ganancia ocasional.
- - Al igual que en el crédito hipotecario, el arrendatario podrá acceder al beneficio de reducción de tasas de interés otorgado por el Gobierno Nacional.
Son muchas las personas a las que les da miedo tomar un
leasing, por perderlo ante la posibilidad de quedarse atrasado en las cuotas.
Sin embargo, un voceros de las entidades financieras aclaran que ante una moratoria, el proceso es
el mismo que el que se hace con el crédito hipotecario. Después de tres meses
de moratoria entra en proceso de restitución y después, en reestructuración.
¿Como se paga o amortiza un leasing?
Las personas que adquieran un inmueble a través de esta
modalidad podrán suscribir un contrato de arrendamiento con opción de compra
hasta por 15 años y por el 80% del valor de la vivienda. Esto quiere decir que
si la persona va a adquirir una casa de $100 millones, tendrá que hacer un
aporte inicial de $20 millones, equivalentes al 20%.
Las tasas de interés ofrecidas por el mercado van desde el
12% efectivo anual, esto es un 0,95% mensual (tomamos para el ejemplo, la tasa
que actualmente está ofreciendo el banco BBVA). La cuota depende del sistema de
financiación que el cliente escoja (cuota fija o variable y en pesos o en UVR),
así como del porcentaje de la opción de compra que está dispuesto a pagar. Esta
opción va entre el 0% y el 30%.
Ejemplo
1: opción de compra de 30% y cuota fija en pesos
La persona que se decide por el leasing habitacional para
comprar una casa de $100 millones, paga una cuota inicial de $20 millones y un
canon mensual de $877.884, durante 15 años. Al final de este período, usted
decide si se queda con la vivienda o no. Para ejercer la opción de compra, tendrá
que cancelar $24 millones
Si la persona se decidiera por un crédito hipotecario,
también a tasa fija y a 15 años, pero con una tasa de 14,5% (que es la tasa
para un crédito tradicional del BBVA, para clientes sin portafolio), pagaría
una cuota inicial de $30 millones y una mensualidad de $914.283.
Al comparar ambas opciones, con el leasing habitacional la
vivienda costaría, en pesos de hoy (valor presente traído a una tasa del 0,8%
mensual), cerca de $102 millones, mientras que con el crédito hipotecario
saldría por $116 millones. Vea: Tabla de amortización ‘leasing habitacional y
crédito hipotecario’ (documento ubicado debajo del ícono de la foto).
Ejemplo
2: opción de compra de 10% y cuota fija en pesos
En este caso, la persona pagará una cuota inicial de $20
millones y un canon cada mes de $911.821. Al cabo de 15 años, la persona podrá
ejercer una opción de compra, si paga $8 millones. En pesos de hoy, lo que
habría cancelado por tener una vivienda propia será igual a $107 millones. A
esto hay que restarle las deducciones que podría obtener en términos
tributarios.
Algunos bancos, ofrecen a los arrendatarios, una vez vencido
el plazo para ejercer la opción de compra, la posibilidad de adquirir un
crédito de consumo de hasta cinco años, para financiar el saldo del leasing.
“Leasing” contra UVR
Una de las preguntas que mayor interés suscita está relacionada con las diferencias que pueda presentar el leasing respecto del sistema tradicional de financiación de vivienda en UVR. A este respecto, tal vez lo primero sea advertir que el hecho de que se opte por la financiación a través del leasing o de un crédito tradicional no es lo que determina que los pagos mensuales sean más altos o más bajos. En realidad, el valor de los pagos mensuales (sean cuotas de créditos o cánones de leasing) depende del sistema de amortización (forma de pago) que el cliente elija.
Tampoco creemos que la diferencia vaya a radicar en el costo financiero ni en el plazo de la operación, pues, en términos generales, seguramente son similares a los de los créditos hipotecarios. En este sentido, hay que anotar que en condiciones de plazo, costo financiero y forma de pago parecidas, los pagos mensuales en los dos sistemas también serán necesariamente similares. En cambio, consideramos que una diferencia importante entre los dos sistemas podría consistir en los montos de cuotas iniciales que en cada uno de ellos se exija. Como se sabe, el Decreto 145 del 2000, reglamentario de la Ley de vivienda, prohíbe que el banco otorgue crédito por un monto superior al 70% del valor del inmueble (80% para vivienda de interés social), lo que supone que el cliente tenga por lo menos el 30% como cuota inicial. En cambio, en el leasing se podría admitir que el cliente realice un
menor aporte al comienzo y deje para el final (para la opción de adquisición) el pago de una parte de ese monto, con lo cual se demandaría un menor esfuerzo inicial del cliente y, en consecuencia, se facilitaría el acceso de un mayor número de personas al sistema.
El leasing habitacional podría convertirse en una valiosa herramienta para solucionar créditos en problemas, precisamente porque en tales casos la preocupación ya no es prevenir el riesgo sino conjurar la situación de incumplimiento presentada. En este sentido, la flexibilidad que ofrece el leasing para permitir un menor pago al comienzo y desplazar una porción para el final, podría aprovecharse para estructurar alternativas de pago que se acomoden a las condiciones financieras individuales de los deudores que han tenido dificultades para pagar en las condiciones inicialmente acordadas.
Los Datos:
Las operaciones de leasing habitacional aumentaron 16 por
ciento el año pasado, al sumar 2,9 billones de pesos, según Asobancaria.
Para el ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, “esto
significa que el negocio se ha mantenido y lo mejor es que sigue
incrementándose”.
La idea es que más personas opten por esta herramienta, con
la cual pagan un arriendo y luego de un tiempo determinado (entre cinco y
veinte años) pueden ser dueñas de las propiedades.
Sobre la necesidad de dinamizar el crédito, en días pasados
Fedesarrollo señaló que en septiembre pasado la cartera, como porcentaje del
PIB (incluyendo el leasing), llegó a 4,7 por ciento. Una recuperación
importante comparada con el 2006, cuando llegó a un mínimo de 2,4 por ciento.
Incluso, al incluir la cartera titularizada y el Fondo
Nacional del Ahorro (FNA), el crédito de vivienda fue de 3,8 por ciento en el
2006 y de 6,2 en septiembre pasado. Sin embargo –dice Fedesarrollo–, todavía es
bajo frente a diciembre de 1998 cuando fue de 10,2 por ciento.
Aun así, el presidente de la Federación Colombiana de Lonjas
de Propiedad Raíz (Fedelonjas), César Llano, destacó cómo la gente le está
apostando a la inversión con esta herramienta.
“La demostración es que la participación de la cartera
hipotecaria y del leasing habitacional a noviembre del 2009 se acercó a 16 por
ciento, mientras que en el mismo mes del año pasado llegó a 23 por ciento”,
anotó.
Según María Alejandra Muskus, directiva de BBVA Colombia y quien
maneja temas relacionados con vivienda, ratificó que un ejemplo de la dinámica
es que el producto registró en el 2014 el mayor crecimiento en la participación
de mercado: 352 puntos porcentuales entre todos los bancos, llegando a 10,93
por ciento en el tercer año de su comercialización.
En esta entidad, la modalidad también contribuyó a los
resultados positivos alcanzados en el 2014, ya que aportó un 21 por ciento a la
actividad registrada por el segmento hipotecario.
Conclusiones del editor:
Esperemos pues que esta figura aparte de dinamizar las finanzas y negocios de la banca financiera, tambien retribuya y se constituya en parte activa del tejido social, y que no ocurra como en antaño "El UPAC" que por el contrario la gente mas necesitada termino pagando 2 y hasta tres veces su casa, para al final, perderlas por no poder sostener tales modelos financieros.
espero que este tema les halla gustado y servido en algo, por favor no olviden comentar y compartir, Gracias
Fuentes:
www.construdata.com
www.finanzaspersonales.com.co
www.portafolio.co
Interesante
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